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Apporteur d’affaires en Suisse : commission, contrat et protection
Qu’est-ce qu’un apporteur d’affaires en droit suisse ?
Le Code des obligations ne connaît pas le mot « apporteur d’affaires ». En pratique, cette activité est le plus souvent un contrat de courtage : le courtier est chargé, moyennant un salaire, d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention, ou de lui servir d’intermédiaire pour la négocier (art. 412 al. 1 CO).
Deux formes existent donc : le courtage d’indication, où vous signalez l’occasion (un bien, un acheteur), et le courtage de négociation, où vous menez la discussion jusqu’à l’accord. Entre intermédiaires, on combine souvent les deux : l’un a le mandat du vendeur, l’autre présente son client et l’accompagne jusqu’à l’offre.
Quand la commission est-elle due ?
La commission est due dès que l’indication ou la négociation aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). Sans vente signée grâce à votre activité, pas de commission. Les règles clés :
| Règle | Article | Ce que cela implique |
|---|---|---|
| Commission due quand l’activité aboutit à la conclusion | Art. 413 al. 1 CO | Gardez la preuve du lien entre votre présentation et la vente |
| Frais remboursés seulement si le contrat le prévoit | Art. 413 al. 3 CO | Écrivez-le si vous engagez des frais (expertise, déplacements) |
| Perte du salaire en cas de travail pour l’autre partie au mépris du contrat | Art. 415 CO | Annoncez clairement votre rôle, évitez le double rôle caché |
| Le juge peut réduire un salaire disproportionné | Art. 417 CO | Restez dans les usages du marché |
En immobilier, les taux pratiqués en Suisse romande se situent généralement entre 2 % et 5 % du prix selon la valeur du bien, souvent autour de 3 %. Aucune loi ne les fixe : ils se négocient. Pour une voiture, une montre ou une œuvre, le taux dépend des usages de la branche et du travail fourni.
Que dit le Tribunal fédéral sur le contournement ?
Dans l’arrêt 4A_269/2016 du 2 septembre 2016, une agence genevoise avait envoyé la documentation d’une villa à un intéressé pendant son mandat. C’est finalement sa sœur qui a acheté, après la fin du mandat. Le Tribunal fédéral a confirmé la commission de 3 % :
- la commission peut être due même si la vente intervient après la fin du contrat, quand l’activité déterminante a eu lieu pendant sa durée ;
- elle peut être due aussi quand l’acheteur est une personne liée à celle présentée, par exemple un membre de sa famille ;
- le courtier doit prouver le lien de causalité, mais une cause même éloignée suffit, et il bénéficie d’une présomption lorsque ses efforts étaient propres à amener la conclusion.
Point de vigilance : la qualification exacte d’une « convention d’apporteur d’affaires » peut être discutée devant un tribunal. Un contrat écrit clair évite ce débat.
Comment protéger votre commission en 5 étapes ?
- Un écrit avant de dévoiler le bien ou le client : taux ou montant, répartition entre intermédiaires, durée.
- Une clause pour l’après : ventes conclues après la fin du contrat et avec des personnes liées au client présenté.
- Une trace datée de chaque présentation : dossier envoyé, message, visite, offre.
- Votre rôle annoncé clairement à chacun, pour éviter le problème de l’art. 415 CO.
- Une relecture par un juriste pour les montants importants.
Pour aller plus loin sur l’engagement de ne pas contourner et la peine prévue en cas de violation, lisez notre article sur la clause de non-contournement entre intermédiaires.
Comment Apporteurs.ch aide à documenter le deal ?
Sur Apporteurs.ch, chaque contact entre deux membres ouvre un deal : la messagerie garde la date de chaque échange, chaque étape (dossier, présentation au client, visite, offre, conclusion) est horodatée, et un accord de partage facultatif fixe la répartition de la commission, signé en ligne par les deux intermédiaires. La plateforme ne prend aucune commission sur vos deals ; elle est payée uniquement par l’abonnement (voir les formules).
Questions fréquentes
Un apporteur d’affaires a-t-il droit à une commission si la vente se fait sans lui ?
Pas automatiquement. La commission est due si la vente est conclue grâce à son activité (art. 413 CO) ; selon le Tribunal fédéral, une cause même éloignée suffit, et la commission peut rester due après la fin du contrat ou si l’acheteur est une personne liée.
Quel est le taux de commission usuel en immobilier en Suisse romande ?
En général entre 2 % et 5 % du prix selon la valeur du bien, souvent autour de 3 %. Aucune loi ne fixe ce taux.
Faut-il un contrat écrit pour un apporteur d’affaires ?
La loi ne l’exige pas, mais un écrit signé avant de dévoiler le bien ou le client est le meilleur moyen de prouver l’accord sur le taux, la répartition et la durée.
Les frais engagés par l’intermédiaire sont-ils remboursés ?
Seulement si le contrat le prévoit (art. 413 al. 3 CO).
Le juge peut-il réduire une commission ?
Oui, si le salaire convenu est disproportionné (art. 417 CO).
Sources
- Tribunal fédéral, arrêt 4A_269/2016 du 2 septembre 2016
- My Swiss Company, le contrat de courtage (art. 412, 413, 415 CO)
- JuriUp, le contrat de courtage (art. 417 CO)
- Neho, commission d’un courtier immobilier en Suisse
- Cour de justice de Genève, C/23942/2009
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