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Clause de non-contournement entre intermédiaires : que vaut-elle en Suisse ?
À quoi sert une clause de non-contournement ?
Quand un intermédiaire dévoile un bien ou un client à un confrère, il prend un risque : que celui-ci traite ensuite directement avec le vendeur ou l’acheteur et l’écarte de la commission. La clause de non-contournement est l’engagement écrit de ne pas le faire. Elle complète le droit du courtage, qui protège déjà le courtier dont l’activité a amené la vente (art. 413 CO), en rendant la règle explicite entre les deux professionnels.
Une clause de non-contournement est-elle valable en Suisse ?
Oui. Le contrat est libre dans les limites de la loi, et rien n’empêche deux professionnels de convenir qu’ils ne traiteront pas directement avec le mandant ou le client présenté par l’autre. La clause doit rester raisonnable : une interdiction sans limite de durée, ou visant des personnes qui n’ont jamais été présentées, sera plus facilement contestée.
Que se passe-t-il en cas de violation ?
Sans clause pénale, la victime doit prouver son dommage, en général la commission perdue, et le lien entre la violation et ce dommage. C’est pourquoi on y ajoute souvent une peine conventionnelle, réglée aux articles 160 à 163 du Code des obligations :
| Règle | Article | Ce que cela implique |
|---|---|---|
| On peut promettre une peine en cas d’inexécution ou d’exécution imparfaite ; sauf convention contraire, le créancier choisit entre l’exécution et la peine | Art. 160 CO | Prévoyez si la peine s’ajoute ou remplace la commission |
| La peine est due même si le créancier n’a subi aucun dommage | Art. 161 al. 1 CO | Plus besoin de chiffrer la perte exacte |
| Les parties fixent librement le montant | Art. 163 al. 1 CO | Choisissez un montant lié à la commission en jeu |
| Le juge doit réduire une peine excessive | Art. 163 al. 3 CO | Un montant démesuré risque d’être ramené |
Le Tribunal fédéral rappelle que la réduction tient compte de l’ensemble des circonstances concrètes, et pas seulement d’une disproportion manifeste : dans l’ATF 143 III 1 (affaire genevoise d’une promesse de vente immobilière), il a confirmé la réduction de moitié d’une peine conventionnelle. C’est au débiteur de la peine d’alléguer et de prouver qu’elle est excessive.
Comment rédiger une clause qui tient ?
- Identifier ce qui est protégé : le bien (référence, région), le mandant ou le client présenté, et les personnes qui leur sont liées (famille, société contrôlée).
- Fixer une durée : par exemple 12 à 24 mois après le premier contact ; la jurisprudence admet que la commission reste due après la fin d’un mandat si l’activité déterminante a eu lieu pendant sa durée (TF 4A_269/2016).
- Prévoir la conséquence : la commission convenue reste due, et une peine conventionnelle proportionnée s’y ajoute ou non — à écrire noir sur blanc (art. 160 CO).
- Dater la présentation : sans preuve de la date à laquelle le bien ou le client a été dévoilé, la meilleure clause ne sert à rien.
- Faire relire par un juriste quand la commission en jeu est importante.
Comment Apporteurs.ch traite le contournement ?
Les conditions d’utilisation d’Apporteurs.ch contiennent un engagement de non-contournement entre membres : pendant 24 mois après le premier contact sur la plateforme, un membre ne traite pas directement avec le mandant ou le client découvert grâce à un autre membre, sauf accord écrit de celui-ci. Un contournement avéré entraîne l’exclusion. Dans chaque deal, l’historique daté des messages et des étapes sert de preuve, et l’accord de partage facultatif, signé en ligne par les deux intermédiaires, fixe la répartition de la commission. Apporteurs.ch n’est partie à aucun de ces accords et ne prend aucune commission. Voir aussi notre guide de l’apporteur d’affaires.
Questions fréquentes
Une clause de non-contournement est-elle légale en Suisse ?
Oui, deux professionnels peuvent librement convenir de ne pas traiter en direct avec le client ou le mandant présenté par l’autre, à condition que l’engagement reste raisonnable (personnes visées, durée).
Faut-il prouver un dommage pour réclamer la peine conventionnelle ?
Non. La peine est due même si le créancier n’a subi aucun dommage (art. 161 al. 1 CO).
Le juge peut-il réduire la peine prévue ?
Oui, il doit réduire une peine qu’il estime excessive (art. 163 al. 3 CO), en tenant compte de toutes les circonstances ; c’est au débiteur de prouver qu’elle est excessive.
Combien de temps une clause de non-contournement peut-elle durer ?
La loi ne fixe pas de durée ; en pratique, on prévoit souvent 12 à 24 mois après le premier contact. Une durée illimitée est plus exposée à la contestation.
La commission reste-t-elle due si la vente a lieu après la fin du mandat ?
Elle peut l’être si l’activité déterminante a eu lieu pendant le mandat, y compris lorsque l’acheteur est une personne liée à celle présentée (TF 4A_269/2016).
Sources
- Fedlex (via droit-bilingue.ch), art. 163 CO : montant, nullité et réduction de la peine
- Omnilex, commentaires de l’art. 160 CO (peine conventionnelle)
- LawInside, ATF 143 III 1 : réduction d’une peine conventionnelle excessive
- Droit pour la pratique, art. 163 al. 3 CO
- Tribunal fédéral, arrêt 4A_269/2016 du 2 septembre 2016
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