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LBA 2026 : ce qui change pour les courtiers immobiliers
Qu’est-ce qui change avec la LBA révisée ?
La révision de la loi sur le blanchiment d’argent, adoptée par le Parlement en septembre 2025, crée une nouvelle catégorie d’assujettis : les « conseillers ». Jusqu’ici, la LBA visait surtout les banques et les intermédiaires financiers. Depuis le 1er octobre 2026, elle s’étend à certaines activités de conseil qui présentent un risque, dont une partie du courtage immobilier, la création et la gestion de sociétés non opérationnelles et la domiciliation.
Pour l’immobilier, la loi vise les personnes qui, à titre professionnel et pour le compte de tiers, participent à une transaction financière liée à l’achat ou à la vente d’un immeuble. Ce n’est donc pas le titre de « courtier » qui compte, mais l’activité réellement exercée autour de l’argent de la transaction.
Quels courtiers sont concernés ?
Tous les courtiers ne sont pas automatiquement soumis : tout dépend de ce qu’ils font et de la transaction. L’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) Genève relève notamment deux situations exclues :
- l’achat en Suisse d’un logement destiné à l’usage propre de l’acquéreur ;
- le transfert d’un immeuble de moins de 5 millions de francs, lorsque le prix est versé et reçu uniquement par des banques ou d’autres intermédiaires financiers eux-mêmes soumis à la LBA.
Le détail des exceptions figure dans l’ordonnance révisée. En cas de doute sur votre situation, c’est l’OAR auquel vous vous affiliez qui tranche avec vous, dossier par dossier.
Quelles obligations pour un courtier assujetti ?
Un courtier soumis à la LBA doit appliquer des obligations de diligence proches de celles des intermédiaires financiers, à chaque mandat concerné :
| Obligation | Concrètement |
|---|---|
| Identifier le client | Vérifier l’identité de la personne pour qui vous agissez |
| Identifier l’ayant droit économique | Savoir qui est réellement derrière l’acheteur ou le vendeur |
| Comprendre l’opération | Documenter l’objet et le but de la transaction ; vigilance accrue si le risque est élevé |
| Documenter | Conserver les pièces des contrôles effectués |
| S’organiser | Procédures internes, formation des équipes, respect des sanctions |
| Signaler | Communiquer sans délai tout soupçon fondé au Bureau de communication en matière de blanchiment d’argent (MROS) |
| S’affilier | Demande auprès d’un OAR reconnu au plus tard le 1er décembre 2026 |
Le respect de ces obligations est contrôlé par une société d’audit externe, aux frais du professionnel concerné.
Quel calendrier respecter ?
- Depuis le 1er octobre 2026 : entrée en vigueur ; les obligations de diligence s’appliquent aux nouvelles affaires concernées.
- Jusqu’au 1er décembre 2026 : dépôt de la demande d’affiliation à un OAR pour les professionnels assujettis.
- Ensuite : contrôles périodiques par une société d’audit, selon le règlement de l’OAR choisi.
Et quand deux intermédiaires travaillent sur la même vente ?
Dans un deal à deux intermédiaires (l’un a le bien, l’autre a l’acheteur), chacun doit savoir s’il participe à la transaction financière et donc s’il est assujetti. Ce n’est pas forcément le cas des deux. Clarifiez-le dès la mise en relation, par écrit, en même temps que le partage de commission : qui reçoit les fonds, qui identifie quel client, qui conserve quelles pièces.
Sur Apporteurs.ch, chaque membre reste responsable de ses propres vérifications : la plateforme met en relation des professionnels et n’est partie à aucune transaction. L’historique daté des échanges et des étapes de chaque deal peut toutefois vous aider à documenter votre rôle. Pour le partage de commission lui-même, voir notre guide de l’apporteur d’affaires en Suisse et notre article sur l’immobilier off-market en Suisse romande.
Questions fréquentes
Depuis quand les courtiers immobiliers sont-ils soumis à la LBA ?
Depuis le 1er octobre 2026, pour ceux qui participent à titre professionnel et pour le compte de tiers à la transaction financière d’une vente ou d’un achat d’immeuble.
Quelle est la date limite pour s’affilier à un OAR ?
La demande d’affiliation à un organisme d’autorégulation doit être déposée au plus tard le 1er décembre 2026.
Tous les courtiers sont-ils concernés ?
Non. Selon l’USPI Genève, l’achat d’un logement pour l’usage propre de l’acquéreur et le transfert d’un immeuble de moins de 5 millions de francs payé uniquement par des intermédiaires financiers soumis à la LBA sont notamment exclus. Votre OAR vérifie votre situation.
Qui contrôle le respect des obligations ?
Une société d’audit externe, aux frais du professionnel assujetti, selon les règles de son OAR.
Apporteurs.ch fait-il ces vérifications pour ses membres ?
Non. La plateforme met en relation et n’est partie à aucune transaction ; chaque membre applique lui-même les obligations qui le concernent.
Sources
- BDO, conseillers et LBA : ce qui change en octobre 2026 (24 août 2026)
- Allnews, l’USPI Genève et la LBA pour les courtiers (5 octobre 2026)
- JuriUp, art. 14 LBA en vigueur au 1er octobre 2026
Publiez-le anonymement sur Apporteurs.ch : vous êtes alerté dès qu’un autre intermédiaire correspond, sans commission sur vos deals.
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