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Immobilier off-market en Suisse romande : le guide entre professionnels

Publié et mis à jour le 7 novembre 2026 · Information générale, pas un conseil juridique personnalisé

En bref : une vente off-market est une vente sans annonce publique : le bien ne circule que dans un cercle de professionnels et d’acheteurs qualifiés. Elle fonctionne quand le vendeur veut de la discrétion et quand les intermédiaires savent partager l’information sans perdre leur client, avec un accord écrit sur la commission avant de dévoiler le bien.

Pourquoi des vendeurs choisissent-ils l’off-market ?

Discrétion : pas de photos en ligne, pas de prix affiché, pas de voisins qui commentent.
Acheteurs filtrés : seuls des profils présentés par un professionnel voient le bien.
Test du prix : le vendeur peut sonder le marché avant une éventuelle mise en vente publique.

La pratique a ses critiques : certains professionnels estiment que l’étiquette « off-market » sert parfois surtout à flatter l’acheteur. Elle n’a de valeur que si le réseau d’acheteurs est réel et actif.

Quels biens se vendent off-market, au-delà de l’immobilier ?

Le principe vaut pour tous les biens de valeur dont le propriétaire tient à la discrétion. Une voiture de collection ou une supercar récente se place souvent par un marchand qui connaît déjà l’acheteur ; une montre rare circule entre négociants avant d’apparaître en vitrine ; une œuvre d’art passe par un galeriste ou un conseiller qui la présente à un collectionneur. Dans chaque cas, l’intermédiaire qui a le bien n’est pas toujours celui qui a l’acheteur, et le même problème se pose : partager l’information sans perdre la main, et fixer d’avance qui touche quoi. Les règles du courtage (art. 412 et suivants CO) s’appliquent à tous ces biens, pas seulement à l’immobilier.

Comment un courtier trouve-t-il l’acheteur sans publier d’annonce ?

Il commence par son propre carnet d’adresses. Quand celui-ci ne suffit pas, il faut un deuxième cercle : d’autres intermédiaires qui ont, eux, l’acheteur — un gestionnaire de fortune, un family office, un autre courtier, un conseiller qui accompagne un client qui s’installe. C’est là que se jouent la confiance et le partage de commission. Les plateformes fermées, réservées aux professionnels, servent à structurer ce deuxième cercle sans exposer le bien au public.

Comment partager un mandat sans perdre son client ?

Annonce anonyme : une région plutôt qu’une adresse, les caractéristiques, une fourchette de prix, aucun élément identifiable.
Accord écrit avant de dévoiler : répartition de la commission entre les deux intermédiaires, durée, ventes ultérieures.
Dossier transmis à l’intermédiaire, pas au client final : c’est lui qui présente le bien à son client.
Retour du client, visite, offre : chaque étape datée, pour pouvoir prouver la causalité si nécessaire (art. 413 CO).

Le détail des règles du courtage et la jurisprudence du Tribunal fédéral sur le contournement sont expliqués dans notre guide de l’apporteur d’affaires.

Quels points de conformité vérifier avant de présenter un acheteur ?

Sujet	Ce qu’il faut savoir
LBA	Depuis le 1er octobre 2026, les professionnels qui participent à la transaction financière d’une vente immobilière peuvent y être soumis ; affiliation à un OAR à demander au plus tard le 1er décembre 2026 (notre article)
Lex Koller	Les acquisitions par des personnes à l’étranger sont soumises à autorisation, sauf exception : à vérifier avant de présenter un acheteur étranger (notre article)
Double rôle	Le courtier qui agit pour l’autre partie au mépris de ses obligations perd son droit au salaire (art. 415 CO)

Comment fonctionne Apporteurs.ch pour l’off-market ?

Sur Apporteurs.ch, les intermédiaires publient leurs biens et les recherches de leurs clients sous forme anonyme ; téléphones, e-mails et sites sont masqués automatiquement. Chaque nouvelle annonce compatible (même catégorie, prix dans le budget) déclenche une alerte. Le contact ouvre un deal suivi étape par étape, du dossier à l’offre, et les coordonnées ne s’échangent qu’avec l’accord des deux, quand le client est intéressé. La plateforme ne prend aucune commission sur les ventes.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’une vente immobilière off-market ?

Une vente sans annonce publique : le bien est proposé uniquement à des professionnels et à des acheteurs qualifiés, par le réseau du courtier.

L’off-market permet-il de vendre plus cher ?

Rien ne le garantit. Son intérêt principal est la discrétion et le filtrage des acheteurs ; le prix dépend toujours du marché et du réseau réellement mobilisé.

Comment partager une commission entre deux courtiers ?

Les deux intermédiaires fixent librement la répartition, de préférence par écrit avant de dévoiler le bien, avec une clause pour les ventes ultérieures et les personnes liées.

Un acheteur étranger peut-il acheter un bien off-market en Suisse ?

Les règles de la Lex Koller s’appliquent comme pour toute vente : selon sa nationalité, son domicile et l’usage du bien, une autorisation cantonale peut être nécessaire.

Sources

Vous avez le bien, ou le client ?

Publiez-le anonymement sur Apporteurs.ch : vous êtes alerté dès qu’un autre intermédiaire correspond, sans commission sur vos deals.

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