Accueil › Guides › Lex Koller : présenter un acheteur étranger en Suisse romande
Lex Koller : présenter un acheteur étranger en Suisse romande
Qui est une « personne à l’étranger » au sens de la Lex Koller ?
La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) vise notamment, selon le Service du registre foncier du canton du Valais :
- les personnes physiques de nationalité étrangère domiciliées à l’étranger ;
- les ressortissants d’États hors Union européenne et AELE domiciliés en Suisse qui n’ont pas de permis d’établissement C ;
- les sociétés qui ont leur siège à l’étranger, ou leur siège en Suisse mais qui sont dominées par des personnes à l’étranger.
Les ressortissants de l’UE et de l’AELE domiciliés en Suisse ne sont pas soumis à ces restrictions.
Que peut acheter un étranger sans autorisation ?
Le principe est l’autorisation cantonale, sauf exception (art. 2 et 7 LFAIE). Les principales situations, telles que les décrit Philippe Kenel dans Allnews en juin 2026 :
| Acheteur | Ce qu’il peut acquérir |
|---|---|
| Résident en Suisse, ressortissant UE/AELE | Sans restriction |
| Résident en Suisse, hors UE/AELE, sans permis C | Sa résidence principale, au lieu de son domicile légal et effectif |
| Domicilié à l’étranger | Des locaux commerciaux (usage propre ou location), sans restriction ; un logement de vacances seulement avec autorisation, dans une zone touristique, imputé sur un contingent |
Pour un logement de vacances, la surface habitable est limitée (en règle générale 200 m²) et le terrain à 1 000 m² hors propriété par étages ; chaque acquisition consomme une unité d’un contingent national de 1 500 unités par an, réparti entre les cantons touristiques. Les cantons publient leurs propres conditions et la liste des documents à joindre à la demande.
Que prévoit le projet de durcissement de 2026 ?
Le Conseil fédéral a mis en consultation, jusqu’au 15 juillet 2026, un avant-projet de modification de la LFAIE. Les principales mesures discutées :
- Locaux commerciaux : les personnes domiciliées à l’étranger ne pourraient plus les acquérir que pour leur propre usage, et non plus des bureaux destinés à la location.
- Résidents hors UE/AELE : sans permis C, ils auraient besoin d’une autorisation pour acheter leur résidence principale et devraient la revendre dans les deux ans après qu’elle a cessé d’être leur logement.
- Contingent : réduit de moitié, de 1 500 à 750 unités, avec une revente entre étrangers imputée elle aussi.
Il s’agit d’un projet : tant que le Parlement n’a pas adopté une modification, ce sont les règles actuelles qui s’appliquent. Vérifiez l’état du dossier auprès de l’Office fédéral de la justice ou de l’autorité cantonale avant toute promesse à un client.
Quelles vérifications faire avant de présenter un acheteur étranger ?
- Nationalité et domicile de l’acheteur, et type de permis s’il réside en Suisse.
- Usage prévu du bien : résidence principale, résidence secondaire, logement de vacances, usage commercial.
- Structure d’achat : une société dominée par des personnes à l’étranger est elle-même une personne à l’étranger.
- Autorité compétente : l’autorité cantonale du lieu de situation (au Valais, le Service du registre foncier) et ses directives.
- Calendrier : une autorisation prend du temps ; prévoyez-la dans la promesse de vente.
Ces vérifications s’ajoutent aux obligations de la LBA lorsque vous y êtes soumis (notre article sur la LBA 2026). Pour la façon de partager un bien entre intermédiaires sans le publier, voir l’immobilier off-market en Suisse romande.
Comment Apporteurs.ch s’inscrit dans ces règles ?
Apporteurs.ch met en relation des intermédiaires : un membre publie anonymement la recherche de son client (par exemple un résident UE qui cherche sa résidence principale à Genève) ou un bien à placer, et les correspondances sont signalées automatiquement. La plateforme n’est partie à aucune transaction et ne vérifie pas les conditions de la Lex Koller : chaque intermédiaire les contrôle pour son client.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un appartement en Suisse ?
Cela dépend de sa nationalité, de son domicile et de l’usage. Un ressortissant UE/AELE domicilié en Suisse le peut sans restriction ; un résident hors UE/AELE sans permis C peut acheter sa résidence principale ; une personne domiciliée à l’étranger a besoin d’une autorisation, en pratique pour un logement de vacances en zone touristique.
Qu’est-ce que le contingent de logements de vacances ?
Un nombre maximal d’autorisations par an pour les logements de vacances acquis par des personnes à l’étranger : 1 500 unités pour toute la Suisse, réparties entre les cantons.
Une société suisse peut-elle être une personne à l’étranger ?
Oui, si elle est dominée par des personnes à l’étranger.
La Lex Koller a-t-elle changé en 2026 ?
Un avant-projet de durcissement a été mis en consultation jusqu’au 15 juillet 2026. Tant que le Parlement n’a rien adopté, les règles actuelles restent applicables.
Les locaux commerciaux sont-ils soumis à autorisation ?
Selon les règles actuelles, une personne domiciliée à l’étranger peut acquérir des locaux commerciaux sans restriction, pour son usage ou pour les louer ; le projet de 2026 propose de limiter cette possibilité à l’usage propre.
Sources
- Canton du Valais, Service du registre foncier : acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE)
- Allnews, « Un durcissement de la Lex Koller en vue », Philippe Kenel (10 juin 2026)
- Confédération, rapport explicatif sur la modification de la LFAIE (2017)
- Swissinfo, acheter un bien immobilier en Suisse
Publiez-le anonymement sur Apporteurs.ch : vous êtes alerté dès qu’un autre intermédiaire correspond, sans commission sur vos deals.
Créer mon compte gratuitement